城市规划对购房的影响是什么？购房技巧有哪些实用建议？住宅风格如何选择？ 何如消化存量房产？三大策略破解楼市库存难题

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4月中央政事局会议建议“统筹接洽消化存量房产和优化增量住房的策略措施”，这一新提法记号着房地产策略短期愈加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去库存”比较，最大的不同是我国房地产市时势濒临的供求关系已发生昭彰转变。往常有颠倒一部分住户居住要求较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所收受的样式是通过“棚改货币化安置”清除老旧房屋开释住房需求，进而实现去库存。而当下我国住户基本住房需求仍是得到满足，除了待售新址、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对住户二手房挂牌量攀升、置换不畅对新址市集的影响。聚合近几年政府效用构建住房保险体系来看，将消化存量房产与保险性住房供给集会合将是当下消化存量的有用样式。

5月17日，房地产策略组合拳认真落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还建议训导3000亿元保险性住房再贷款，营救所在国企以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房。

从最新会议精神来看，国企收储未售新址正成为政府力推的“去库存”模式，除此之外，近两年所在也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等亦然消化存量房产的垂死模式补充。消化存量的旅途和模式已安定表露，若接下来大约尽快推动落实，将有助于缓解房企策划压力、巩固市集预期。虽然，推动房地产市集企稳最垂死的仍是加速房价企稳，只好稳住房价才能有用激活市集，实现有量房产去化。

一、消化存量房产的模式

（一）国企收储未售新址

“国企收储未售新址”是由所在国企动手，径直纳购开拓企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保险房。5月17日，央行晓示训导3000亿元保险性住房再贷款，饱读舞指挥金融机构按照市集化、法制化原则，营救所在国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房。

国企收储未售新址将对市集产生多方面影响：第一，成心于加速保险性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理成立。第二，成心于市集库存的去化，缓解开拓企业的资金压力，去库存效率最为径直。从资金营救来看，央即将按照贷款本金的60%披发再贷款，展望将带动银行贷款5000亿元。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，也将成心于促进房企加速样式完竣节拍。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于营救在建工程，助力保交房。

凭据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新址”（改作租出住房）的相干实践。接下来，在3000亿元保险性住房再贷款的营救下，各地鼓动节拍或将加速。

从落实角度来看，“国企收储未售新址”模式中，各方对于收购样式的价钱共鸣、样式是否满足保险房对户型/面积/区位的需要等都决定着策略的鼓动速率和施行效率。5月17日央行负责东谈主建议“自发参与”原则，其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主体对等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、生意可捏续原则，自主决策是否向收购主体披发贷款。”

表：近几年部分城市“所在国企收储未售新址”的相干案例

贵寓来源：中指接洽院概括整理

（二）以旧换新

“以旧换新”是指在策略营救下，业主运用名下的二手房去置换新址的一种模式。凭据中指接洽院监测，限制2024年5月20日，世界已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效率很大程度上取决于市集运行情况，在面前“买方市集”下，该模式中二手房出售设施的省略情趣较大，当今举座效率较为有限。与之比较，“国企收旧换新”已有城市获得一定效率，本文将重点先容这种模式。

“国企收旧换新”模式是由国资平台径直纳购业主二手房，业主再去购买新址。凭据中指接洽院监测，从昨年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”策略，尤其以江苏城市居多。

“收旧”设施中，一般会将旧房位置限制在主城区，同期对房龄、套型等有一定限制（以满足后续行为保险性住房的要求），并要求售房款低于新址购房款一定比例，差价部分由业主补都（保险企业不错收到部分现款回笼）。

“换新”设施中，各地策略存在一些互异。

（1）一种是国企限制换房主谈主仅可购买企业旗下指定的新址样式（实现定向去库存），当今大部分城市收受这种样式。在出台相干策略的各城市中，近期南京的“以旧换新”房源范畴较大，具有较强的代表性。

图：“国企收旧换新”模式一

【城市案例——南京】

4月27日，南京安堵修复集团发布《南京安堵修复集团对于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。

试点样式：试点时刻（2024年12月31日前），换购东谈主可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价钱以评估价为依据。

收购主体：南京置新钞票管理有限公司（南京安堵修复集团有限连累公司旗下全资公司）。

相干要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、饱读楼区、栖霞区、雨花台区）界限内，不含自建住房、生意、办公、公寓等。存量住房应成套、产权表露，现象为可往来（不存在典质、担保或查封等其他不能置换现象）。首批试点名额2000套。

可购房源：当今可置换的新建商品住房房源，为安堵集团旗下14个样式，约7800套。

举座来看，限制换房主谈主购买的楼盘界限会对策略效率产生一定影响，这亦然往常不少城市策略效率不昭彰的垂死原因，但从南京模式来看，由于南京安堵旗下在售样式较多，房源阔气，且不少样式位于南京主城区，使得换房主谈主可选界限较大，市集响应较为积极。5月8日，南京安堵相干负责东谈主暗示，“以旧换新”意向登记已超越3700组，有用登记达到3044组，完成新址意向认购数目达到365组。

（2）另一种是赐与换房主谈主更大聘用界限，纳入房源库的房企新址样式均可购买。凭据中指监测，当今郑州的“收旧换新”模式对“换新”界限料理较小。另外，近期凭据市集音信，南京“收旧换新”也可能在一定要求下扩围到更多房企的在售样式，赐与换房主谈主更多聘用空间。

图：“国企收旧换新”模式二

贵寓来源：中指接洽院概括整理

【城市案例——郑州】

4月1日，郑州市住房保险和房地产管理局发布《郑州市促进房产市集“卖旧买新、以旧换新”责任决策（试行）》的告知，建议郑州城发安堵收购二手住房的样式，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点时刻完成500套，全年策划完成5000套。5月10日，郑州取消试点期限和试点区域，在市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”责任。

旧房房源筹集：换房群众登记二手房信息，酿成待收购二手住房房源库。

旧房收购要求：平日商品住房；完竣备案不超越20年；建筑面积在120㎡及以下；房屋坐落在市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住均衡、配套都全等行为保租房使用要求；不存在查封、贷款、租出等情况；小区具备正常物业工作。

换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。

新址房源筹集：开拓商填报样式及优惠信息，酿成商品住房房源库，整理汇总后酿成“以旧换新”商品住房房源库。

新址样式要求：已获得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等，房屋位于郑州市建成区界限内。

资金支付：群众与郑州城发安堵和新址开拓商缔结二手房和新址买卖公约、合同后，相干金融机构会将群众售卖二手房房款转账至新址开拓商企业账户，金融机构向开拓商企业打款之后，剩余价差由群众与开拓商自行磋商科罚。

郑州“收旧换新”由国资平台径直纳购业主旧房，限制5月20日，换房主谈主可选新址楼盘共计76个，一方面换房主谈主聘用界限较多不错普及住户换购积极性，另一方面，成心于投入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资本领的要求较高。对于国企收旧换新模式，异日各地也不错酌量使用“房票”样式来均衡国资平台和开拓商之间的资金压力。如国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后，对于开拓商收到的“房票”既不错饱读舞开拓商延时已毕房票，也不错酌量允许房企以“房票”径直买地，以此缓解国资平台短期资金压力，激活当地土地市集。

除了前边所提到的国企收购存量房产外，部分城市还饱读舞开拓企业径直纳购业主旧房，运用旗下新址进行以旧换新。比如，南通海何在城区中枢区内组织实施商品房“以旧换新”策略，首批新址房源来自金石博雅园、江山宸院等9个样式，旧房和新址价钱由业主和开拓商共同协商阐明。

举座而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新址市集库存去化，同期还不错加速政府保险性住房筹集节拍。虽然，比较国企径直纳储未售新址，收旧换新需要个东谈主业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作历程，以保险策略实施效率，比如：二手房回收频繁需要对价值进行评估，要是评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前频繁需要袪除典质，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，异日策略可在营救带押过户、赐与优惠补贴等方面进行完善。

（三）非居改租

“非居改租”指针对闲置和低效运用的非住宅样式，将其调理为租出用途的房屋，进而促进存量房产周转。2021年，国务院出台《对于加速发展保险性租出住房的想法》，建议“对闲置和低效运用的生意办公、酒店、厂房、仓储、科研西宾等非居住存量房屋，经城市东谈主民政府愉快，在符阴打算原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保险性租出住房；用作保险性租出住房时刻，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。”

在策略营救下，“非居改租”成为各城市积极探索的垂死标的，北上广深、天津、厦门等好多重点城市均出台了“非居改租”相干策略，多半对改建界限、改建表率及历程进行了明确划定，改建样式用作保租房时刻，多半明确不变更土地性质，不补缴土地价款，并按划定享受金融、财政税费减免等优惠。

从本轮消化存量房产的几种模式来看，中枢都是将存量房产转动为保险性住房，尤其是在策略营救下转动为保租房。“十四五”时刻，世界策划筹集保租房870万套（间），限制2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务范畴，体量仍较为宏大。往常各地供给保租房的样式，除了新建外，不少来自于市集化长租公寓的“纳保”筹集，酌量到今明两年保租房指标仍有一定缺口，异日若将存量房产转动为保租房，既不错加速保租房的筹集程度，也不错有用消化市集库存，促进房地产市集企稳复原，但比较“纳保”筹集的样式，国企收储存量房产转动为保租房需要较多增量资金营救。

表：部分重点城市保租房筹集策划与完成情况

数据来源：中指接洽院概括整理

聚合收购老本和租出市集需求来看，若国企收储未售新址行为保租房，广州以及中枢二线城市可能是比较好的试点城市，一方面参考新址价钱，这些城市新址套总价比较北上深要低一些，所需资金范畴更易满足，另一方面城市住房租出需求较为繁盛，收购来的存量房产不错得到充分运用，中枢城市市集好转也会对世界产生积极作用。

表：2024年1-3月主要城市新址样式成交套总价均值及中位数（万元）

数据来源：CREIS中指数据

二、配套资金问题

配套资金是引申消化存量房产的要道保险，需要银行信贷资金和财政资金加轻易度营救所在国企收储存量住房，鼓动各地消化存量房产、激活市集往来。当今来看，一方面，可借助保险性住房相干营救策略进行资金筹措，如5.17央行训导的保险性住房再贷款，还包括住房租出团体购房贷款、住房租出策划性贷款等，另一方面也需要如专项债、土地出让金计提专项资金或更多翻新器具赐与资金营救。

运用保险性住房再贷款，收购存量房源行为保险房。5月17日，相干负责东谈主暗示，央即将训导3000亿元保险性住房再贷款，营救所在国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房。在此之前，央行于2023年2月训导“租出住房贷款营救策划”，额度为1000亿元，营救金融机构在8个试点城市披发租出住房购房贷款，接下来，租出住房贷款营救策划将并入保险性住房再贷款策略中管理，将在世界界限全面扩展。凭据央行裸露数据，限制2024年3月末，租出住房贷款营救策划贷款余额为20亿元，投放较少。

表：保险性住房再贷款与租出住房贷款营救策划策略对比

贵寓来源：中指接洽院概括整理

表：5.17新政前，租出住房贷款营救策划落地案例

贵寓来源：中指接洽院概括整理

● 运用住房租出团体购房贷款，收购存量闲置房屋用作租出住房。2023年2月，东谈主民银行、银保监会发布《对于金融营救住房租出市集发展的想法（征求想法稿）》，2024年1月认真文献发布。《想法》建议了隐敝租出住房样式修复、收购、运营的全周期信贷营救体系，其中建议“饱读舞生意银行……披发住房租出团体购房贷款。……住房租出团体购房贷款的期限最长不超越30年，贷款额度原则上不超越物业评估价值的80%”。另外，各地收购的存量房产用作租出住房，也可苦求住房租出策划性贷款。

部分银行仍是在开展住房租出相干贷款实践，如：2024年2月8日，大连农商银行告成披发大连市首笔“住房租出团体购房贷款”3.168亿元，贷款营救样式异日主要用于保险性租出住房。

● 异日可寻求通过保租房公募REITs刊行回笼资金。2021年7月，保租房被纳入基础设施公募REITs底层钞票界限，2022年8月，国内首批保租房公募REITs认真刊行，保租房“投融建管退”生意闭环认真买通。限制当今已有波及北京、上海、深圳、厦门保租房为底层钞票的5支保租房公募REITs刊行上市。各城市应积极鼓动保租房样式刊行公募REITs，周转存量钞票，运用回收资金收购存量房产转作保租房，实现“存量房产消化-保租房REITs刊行”的良性轮回。

三、小结

跟着中央政事局会议建议“统筹接洽消化存量房产和优化增量住房的策略措施”，消化存量房产已成为短期房地产策略的重点之一。聚合从5.17策略基调来看，国企收储未售新址正成为政府力推的“去库存”模式，除此之外，展望所在已有实践教训的国企收旧换新、非居改租等模式可能也将络续同步引申。

与此同期，由于新址供给的起源是土地供应，因此策略也需聚合土地市集进行统筹安排，周转存量土地亦然划定与去化市集库存的垂死措施。中央仍是建议，对于尚未开拓或已开工未完竣的存量土地，通过政府收回收购、市集运动转让、企业络续开拓等样式妥善处置周转，推动房地产企业缓解穷苦和压降债务，促进土地资源高效运用。在中央精神指示下，各地政府展望将加大存量土土地活力度，促进土地资源爽脆集约运用，化解市集库存压力。

另外，科罚房地产濒临的问题，骨子仍是尽快推动市集往来复原，其中中枢是加速房价企稳，只好稳住房价才能有用激活市集。从需求端策略来看，5.17日央行连发三项策略，（1）下调住房贷款最低首付比例5个百分点（降至首套15%，二套20%）；（2）取消世界层面房贷利率策略下限；（3）下调公积金贷款利率0.25个百分点。凭据央行信息，新政前，除北上广深等8个城市外，其他城市首付均已聘用扩展20%、30%的世界底线策略，展望接下来大部分城市首付比例将降至15%、20%，同期尽管5月20日5年期以上LPR未作休养，但大部分城市贷款利率加点数有望络续迎来下落。需求端降首付、降利率有助于进一步裁汰住户购房门槛，提振住房浮滥。另外，值得说起的是，当今北上深等一线城市也有必要络续优化限购策略，因区、因需施策，满足住户刚性住房需乞降千般化改善性住房需求。

举座来看，当下科罚房地产问题需要“一揽子”策略协同发力，从5.17新政来看，策略正在向多措并举科罚房地产逆境的标的鼓动，并围绕划定供给，加速去化等出台了具体策略措施。当今，政府收储未售新址、国企收旧换新等模式才刚刚运转，异日跟着各城市大面积扩展，展望将对去化库存、巩固市集起到昭彰的积极作用，将成心于加速房地产市集的企稳复原。