城市规划对购房的影响是什么 房价指数体系亟待完善

　　本年以来，70个大中城市新建商品住宅价钱指数环比握续回落，并出现初度同比、环比双双回落。房价是否照实投入了下行通说念？奈何从房价指数读出房地产走势？这照实是社会各界迥殊纠结也迥殊爱护的问题。

　　房地产价钱指数（HPI）是反馈不同期期房地产市集价钱水平变化趋势和进程的相对数目想法，是有用进行房地产市集分析的首要用具。跟着房价的不竭攀升，房价指数当作反馈房地产市集的先导想法，越来越受到社会各界关注。我国的房地产价钱指数经由不竭发展和调动，已初步酿成了体系。中房指数是我国最早的房价指数系统，由中国指数商议院（房地产企业协会）1994年运行编制发布。国度统计局1998年头度发布35个大中城市房价指数，其后经由诊疗，将数据领域扩大到70个城市，由此酿成了世界70个大中城市房价指数。2011年2月起，国度统计局不再打算和发布世界70个大中城市房价涨幅的平均数，但仍按月发布议论数据，议论单元阐述这些数据不错自行加工指数当作参考。

　　国外上最具代表性的房价指数是好意思国联邦住宅供给监察办公室（OFHEO）发布的房价指数OFHEO-HPI，以及英国英格兰银行发布的房价指数。好意思国OFHEO网罗好意思国房利好意思（Fannie Mac）和房地好意思(Freddie Mac)的典质贷款数据，在经由住宅地址圭臬化责罚后，愚弄重叠来往法打算得出HPI，按季发布好意思国50州与华盛顿特区，以及220个多半市的房价评估及名次；九地面区房价百分比变化；220个多半市之外城市及农村的房价比率等。由于每个地舆单元的HPI是基于湮灭房产价值的重叠不雅测赢得，对房价变化不错提供更精确的反馈。

　　对媲好意思欧进展国度的房价指数体系，我国房地产两大指数显然过期，主要体面前：第一，样本数据网罗主要依赖房地产企业填报，委果性难以保证；第二，70个大中城市代表性不够，尤其是省会城市和谋划单列市之外城市，如遵义、大理等录取科学性不够，遮掩了地域区域各别，难以反馈践诺情况；第三，只选用简便的加权平均模子打算同比和环比指数，重叠来往法、特征价钱法未赢得芜俚应用，指数婉曲精确性；第四，莫得剥离房屋质料特征变动的影响，同质化责罚不及或商品异质性（商品房、经济适用房、办公房、商用房）给指数带来较大偏差，无法反馈房价走势。

　　此外，分析中房指数和国度统计局世界70个大中城市房价指数，从2000年到面前，房价指数与房价走势许多期间是背离的，社会各界质疑的声息从未停过。质疑主要来自两个方面：第一是指数与直不雅感受严重背离。许多城市的房价高涨很快，但房价指数线路着落或回落，直不雅嗅觉与房价指数是相悖的；第二是一般背离，许多城市的房价高涨幅度较大，但房价指数线路高涨幅度不大，直不雅嗅觉与房价指数地点一致但高涨幅度有各别。

　　国度统计局2011年2月起不再打算和发布世界70个大中城市房价涨幅的平均数，也有这方面的原因。笔者对2000年1月至2013年12月的世界70个大中城市房价指数进行不雅察分析，发现最严重的背离发生在2011年和2012年。以北京（楼盘）为例，这两年房价高涨较快，幅度也较大，二环里每普通米涨至6~8万元，三环里每普通米涨至5~6万元，四环里每普通米涨至4~5万元，五环内2万元每普通米的屋子也曾绝迹，学区房以致翻了2至3倍。但是从房价指数看，世界70个大中城市新建房屋销售价钱同比涨幅，2011年从年头的5.9%握续回落至年底的1.4%，2012年延续回落，2012年1月为0.5%，2月为0%，3月运行同比负增长，从-0.7%一直握续到12月的-0.04%。实在令东说念主大跌眼镜。

　　合理的房价指数在政府进行宏不雅分析和制定战略、开辟商和投资者作出投资决议、破钞者取舍适合购房时机方面，八成剖判首要作用。鉴于我国的两大指数体系均有欠缺，因此现时完善我国的房价指数体系显得尤为必要。笔者忽视，第一，按国外流行和步地的房价指数模子和设施重构我国房价指数体系，好意思国联邦住宅供给监察办公室（OFHEO）发布的房价指数OFHEO-HPI值得学习和鉴戒；第二，国度住建部和银监会编制房价指数比国度统计局、房地产企业协会更有泰斗性。住建部以各地房管部门的签约备案数据编制新建住房特征价钱指数、银监会以交易银行的典质评估数据诞生二手房重叠来往指数，将是往日最好取舍。

　　(叶青山)